漳州市房地产市场年度调控政策出台

N见习记者 朱远娥 杨清竹 文/图

核心提示

　　《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》要求各地控制房价太快增长，提出年度控制目标，并每季度公布。

　　记者了解到，不少国内二线城市，已经基本确定控制房价的目标，如丹东、银川、佛山、沈阳等城市，绝大多数与当地年度GDP或居民人均可支配收入有关，涨幅控制基本在10%左右。

　　随着福州、厦门两座福建中心城市房价快速上扬，泉州、漳州两城的房价涨势，已经成为近期公众注目的焦点。

　　怎么涨？漳州的目标是，2011年，GDP同比增长15%，城镇居民人均可支配收入同比增长13%，也就是说，漳州房价涨幅目标要控制在这两个数字之下。

　　13%~15%，是什么概念？按漳州今年2月份公布的数据，市区普通住宅均价4945元/平方米计算，也就是说，今年的漳州房价，涨到接近5700元/平方米左右为正常数字，那如果不正常增长呢？会不会有其他因素推动？

　　3月24日，漳州市人民政府出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》（以下简称《意见》），明确了调控目标，并出台了“购买住房不足5年，交易要征收全额税费”等相应配套措施。

———数据精确解读———

房价：
新建住房价格涨幅
低于年度GDP和人均可支配收入涨幅

　　按照控制目标的要求，2011年全市年度新建住房价格涨幅，应低于全市年度GDP和人均可支配收入的增长幅度。

　　漳州市统计局数据显示，2011年漳州市GDP计划达到1645亿元，同比增长15%；城镇居民人均可支配收入计划达到20885元，同比增长13%。

　　根据年度控制目标涨幅要求推算，漳州市年度房价控制目标的涨幅应低于13%~15%。

　　根据最新数据，2011年2月，漳州新建商品住宅合同登记备案均价：招商局开发区为7148元/平方米，芗城区为4977元/平方米，龙文区为5470元/平方米，龙海市为5129元/平方米。

保障房：
今年建25185套

　　《意见》要求，2011年，漳州市全市建设各类保障性住房（含廉租住房、经济适用住房、公共租赁房、限价商品住房、城市棚户区和垦区危旧房改造）25185套（户）。

　　各县（市、区）政府和市直有关部门，根据市政府下达的年度住房保障目标，今年安排的项目必须于6月底前完成项目立项、选址、供地等前期工作，8月底前开工建设；去年开工的续建项目，力争上半年竣工；去年已竣工的项目，在今年上半年完成配租配售工作。

税费：
购房不足5年
交易征收全额税费

　　根据规定，2011年1月28日起受理的房地产交易行为，对个人购买住房不足5年转手交易的，按其销售收入全额征税。

　　同时，加大应用房地产价格评估技术，加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

销售：
商品房一套一标价

　　对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。银监部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。

　　同时，要求商品房经营者对每套商品房进行明码标价、一套一标。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产项目，商品房经营者要在10日内一次性公开全部销售房源，销售价格应与申领预售许可证时的申报价格一致，现场销售进度要与网上房地产信息一致。

　　开发企业在申办商品房预售许可证时，其预售均价在控制目标之内的，有关部门给予审批，超过控制目标的暂缓办理，所有在售项目如上调价格，须向市房管部门提出申请，并按规定进行公示。

——————各方人士分析——————

业内人士：

1.投资受抑福厦
投资客转战泉漳

　　分析人士认为，漳州的这项新政策，是大环境所需，也是一个预防三线城市楼市过快上涨的措施。

　　一线城市严厉的调控政策，已经促使投机资金向二三线城市转移，如原投资福州、厦门等城市，受限贷、限购等政策影响，目前已有大部分购房群体向漳州、泉州转移。因此，政府此时出台房价整体控制目标，对稳定三线城市房价将起到一定的防护作用。

　　数据显示，2010年度漳州市总体普通住宅均价3963元/㎡，同比上涨13.3%，市区普通住宅均价4568元/㎡，同比上涨12.7%；而目前漳州市普通住宅均价4424元/㎡；市区普通住宅均价4945元/㎡，与去年相比，涨幅在11.6%左右。几年来的发展基本都是这样的增长幅度，年度控制目标如果定在涨幅低于13%~15%，属于合理范围。

　　业内人士指出，漳州房地产市场目前龙文区住宅均价涨幅较大，主要受市政府东迁政策影响、东部大项目集中入驻及周边高档项目的集中推盘，拔高了整体均价，属于局部正常现象，未来仍有一定的上涨空间。

　　当然，调控政策是一个大方向，具体还要等待相关的细则出台。

2.应重点监管
上涨幅度过快的板块

　　业内人士，角度不同，观点不同。

　　业内人士陈先生表示，漳州的房价相较于其他城市虽然是比较低的一个城市，但是总体的均价处在一个正常的水平，购房又以刚性需求为主，其实并不是很有必要进行控制。

　　漳州地产顾问机构营销事业部总经理曾先生表示，漳州市区的房价这两年上涨的幅度确实较大，不控制的话，今年还有会较大的涨幅。按照控制目标的要求，今年的涨幅将被控制在500元/㎡左右，对老百姓来说显然是一个很大的利好消息。

　　但对于整个市场来说，城市每个板块的上涨幅度是不均衡的，从漳州市整个城区来看，西北部板块的项目均价在4000元/㎡左右，是比较正常的价格，上涨幅度较大的三个板块是中心城区、龙文区和江滨一带的项目，由于地段、交通和配套等因素影响，价格就高些。今年如果这三大板块的价格继续上涨，会拉动住宅整体均价的上扬，政府要控制房价过快上涨，应当重点监管上涨幅度大的楼盘。

3.政策出台将抑制房价非理性增长

　　“政府出台这样的政策，主要的目的在于抑制房价的非理性增长”，厦门名相置业李总经理说，该政策规定的增长幅度比较合理，相对其他城市限购的政策，这项政策还是比较温和的，对楼市不会造成太大的打压，站在开发企业的角度，也希望政府出台的政策既合理又能保证开发企业的稳定发展。

　　“如果政府出台的这项政策细则力度足够，房价有往下调的趋势”，漳州地产顾问机构营销事业部总经理曾先生表示，控制目标出台后，需要一段执行过程，会对市场产生一定的冲击，但冲击并不是来自市场的供求关系，而在于开发企业和政府之间的博弈，最终有望促使高价楼盘下调价格。

购房者：
限涨会变成催涨？

　　出台新建住房控制价格，在漳州市民当中立即引起不小反响。对于购房者来说，这是一剂楼市强心剂，也是一个未知数。

　　购房者林先生告诉记者，他这两年一直筹划在漳州买房，但房价上涨太快了，原先在市区很好的地段房价也不过3000多元/㎡左右，现在基本上要卖到5000多元/㎡，好一些的地段，如市中心、东部新城和江滨板块的房子，都在6000元/㎡以上。

　　林先生介绍，几次看房之后，售楼人员告诉他，房子一直在涨价，要趁早买，否则以后会更贵。他表示，在这个非常时期，他还是对政府此次出台的房价控制目标有信心，会再观望一段时间再入市。

　　但也有部分市民表示，用于自住的房子什么时候买都一样，政策对他们的影响不大，只要选择适合自己心理价位和地段的房子，早买晚买并没有太大区别。

　　更关键的是，和国内其他二线城市的市民一样，很多市民也担心限涨措施成为催涨措施，很简单，市民黎先生就认为，限制房价上涨幅度13%~15%，也就会有一个强烈的心理暗示，今年的房价涨幅，是不是控制在这个幅度之内就是正常的，是政府允许的，因此反倒成了一个正常的催涨措施呢？