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闽南网10月18日讯 趁着十一黄金周,许多购房者在看中房源后迅速出手,有的购房者当场签订认购预约书,有的交了定金。可是,离开楼盘之后,部分购房者又打起了退堂鼓。会不会有更好的房源?换个户型和楼层会不会更好一些?一番思考之后,一些购房者萌生了换房的念头。可是,签订认购预约书或是交定金后,想换房可以吗?
定金具有法律效应
不能随意换房
从定下买房再到付首付款,办理按揭,通常需要一段时间的间隔,这是审核审批流程所用时间的需要,其实也是对购房人支付大额款项的一种时间缓冲。为了保证买卖双方的利益,在买房时开发商通常会让购房人先交一笔费用,可充当今后的首付。据了解,有的楼盘交的是订金,有的交的则是定金,但目前多数市区楼盘以具有法律效应的定金为主。
“定金已经交好了,可回家后又觉得楼层偏低,想换高一点的,不知道行不行?”近日,网友筱筱发帖称,由于是熟人介绍买的房,匆匆交了定金了事。可近来跟身边的同事交流时,他们都觉得楼层太低,建议换高层一些的。记者走访获悉,定金一旦签订,通常是不能更改的,买房人不能退房也不能换房,卖房人更不能将房子卖与其他购房人。业内人士表示,定金的“定”表明有“一定”的意思层面,如果买房人真不满意预购的房子想换房,可试着跟开发商协商,如果开发商同意换房自是问题不大,假如不同意,那也只能是按预购的房子,完成今后的交易手续,不能更改。
福建南州律师事务所蓝潮永教授指出,判定是否能更改换房、要回定金,首要看的一点是,这份认购预约书是否有效,之后再根据定金的法律效应划分买卖双方的责任归属。签合同时,对定金必须以书面形式进行约定,同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行债务,需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后,依照约定,定金应抵作价款或者收回。
而“订金”,目前我国法律没有明确规定,它不具备定金所具有的担保性质,当合同不能履行时,除不可抗力外,应根据双方当事人的过错承担违约责任。
若房子不符合销售条件
已交纳的定金可退还
我国《商品房销售管理办法》第22条规定:不符合商品房销售条件的,开发商不得销售商品房,也不得收取任何预订款性质的费用。因此,如果商品房不符合销售条件,而购房者已经交纳了“定金”,那么无论双方是否约定“定金”退还事项,开发商都应无条件退还定金给购房者。蓝潮永教授也提到,定金的成立,首要看的是合同是否成立、是否有效。在房屋买卖过程中,定金是否有效的大前提是该房屋是否有预售许可证。通常有预售许可证的楼盘,也就具备了买卖条件。销售人员小彭也提醒广大购房者,买房交定金前,需要对所购房屋进行证件审核,其中预售许可证是最主要的证件之一,有了预售许可证,才是有了保障。(本网记者 黄一红)