漳州芗城区存量房新政 催热二手房市场

　　《关于芗城区市区存量房屋交易基础价格实施意见》下月实施，芗城区344个楼盘（项目）存量房有了交易基础价格。

　　日前，芗城区制定了《关于芗城区市区存量房屋交易基础价格实施意见》，公布了市区344个（项目）楼盘存量房交易基础价格。该《意见》旨在进一步规范涉税财物价格认定工作，根据楼盘地址、楼房结构、楼房类型等不同方面，基础价格从2200元/平方米（浦头新村、盐鱼市老城区）到8700元/平方米（九龙别墅）不等。

　　《意见》一出，给二手房市场带来了不小的震动。记者走访中了解到，由于新政将于下个月起正式实施，不少二手房交易者都想赶在新政实施前办好相关过户手续，因此本月二手房市场一片火热，合同备案数也是一路飙升。那么，新政实施后，又将会对二手房市场造成什么影响呢？

　　基准价提高

　　但仍普遍低于市场成交价

　　《芗城区市区存量房交易基础价格表》（住宅类）显示，344个（项目）楼盘存量房基本可分为三个梯度。即5000元/平方米以上、3000～5000元/平方米和3000元/平方米以下。排除别墅不算，交易基础价5000元/平方米以上的楼盘多位于市区繁华地段，例如家芗0596 [动态 价格 户型 地图 楼吧]交易基础价格为5200元/平方米，都市阳光交易基础价格为5100元/平方米。此外，学区房也属于价格较高的楼盘。例如，可就读市实验小学，位于新华北路46号的冠成国际 [动态 价格 户型 地图 楼吧]交易基础价格便高达5600元/平方米。

　　与之相反，3000元/平方米以下的楼盘则多数位于交通不便、较为偏远的位置，或是建筑年代久远的项目。例如，位于笼仔街1号的浦头新村，其基础价格仅为2200元/平方米。而近几年建成或在建尚未交房的项目基础价格多数在3000～5000元/平方米之间。

　　此外，楼房交易基础价格还根据楼房层次进行调节。其系数分别为：多层住宅（楼梯房）：总楼层为8层以下的，1～5层每层递增5%，6-8层每层递减5%；总楼层为6层以下的，1～4层每层递增5%，5-6层每层递减5%；高层住宅（电梯房）：3～顶层，每层递增6%。楼房朝向价格调节系数：最靠东楼房增1%；最靠西楼房减1%；中间为0。砖木结构统一定为2200元/平方米。属表格范围之外的交易，建筑类型为高层的，基础价格按4000元/平方米计算；建筑类型为多层的，结构为框架的，基础价格按3500元/平方米计算；建筑类型为多层的，结构为砖混的，基础价格按3000元/平方米计算。此外，根据市场形势变化的需要，存量房屋交易基础价格每一年变动一次。

　　业内人士指出，存量房屋基准价格是一个地区房产交易价格高低的参考，新规的出台有助于进一步规范二手房市场交易。不过，目前公布的交易基础价格仍普遍低于市场的实际成交价。以市区立交桥附近某小区为例，该楼盘基础价为4000元/平方米，以项目17楼某房源为例，该房源基础价格约为4336元/平方米，但其实际成交价至少为6000元/平方米。

　　二手房交易火热

　　下月起是否真要多缴税？

　　“最近到交易中心备案都要排队了。”记者日前在漳州市房地产交易管理服务中心看到，前来进行二手房备案的人络绎不绝。采访中，多位二手房中介人士表示，由于不少二手房买主和卖主担心新政实施后，要多缴纳不少税，一些年内有购房计划的购房者纷纷选择在本月出手，一些原本并不急着过户的买主也赶在月底前办好手续，因此近期二手房市场十分火热。

　　据了解，目前我国二手房的交易税费种类，主要分为营业税、个人所得税、土地增值税、契税等。其中常见且额度较大的为营业税、个人所得税、契税等三大类。中介人士小黄给记者算了一笔账，以刚刚成交的丽园君悦某房源为例，该房源位于22楼、面积约120平方米，原本购买时约为3500元/平方米。根据交易基础价格，该小区成交基础价为4900元/平方米，加上楼层价格系数调节，其基础价位约为5458元/平方米。由于该房源产权尚未满5年，按此基础价格，卖方需要缴纳的主要税费包括：营业税（税率5.6%），即5458×120×0.056=36677.76元；个人所得税（两次交易差的20%），即（5458-3500）×120×0.2=46992元。买方需要缴纳的主要税费包括：契税（基准税率1.5%），即5458×120×0.015=9824.4元。买卖双方大约需缴税93494.16元。但实际上，该房源的成交价格远高于5458元/平方米。交易基础价格仅作计税依据，肯定低于每个小区楼盘的实际成交价。因此从理论上讲，下个月开始购买二手房的市民并不会多缴税。

　　压价空间变小

　　“阴阳合同”仍难避免

　　然而，在买卖二手房时，故意写低购房合同上的成交价格，以减少需要缴纳的税款，即所谓的“阴阳合同”，是目前二手房市场的潜规则。例如，原本成交价为6000元/平方米，在合同价上仅写上3000元/平方米，这样一来，买卖双方都可以省掉一半的税费。业内人士称，本次楼盘基础价格一经公布，二手房交易的最低价也不能低于交易基础价，因此可以在很大程度上规避“阴阳合同”发生。目前二手房买卖市场，税费一般都由购房者缴纳，为了少缴点税，购房者往往都愿意将申报纳税的房价写低。眼下公布的交易基础价格仍低于市场成交价，要将合同价做低仍有一定的空间。但与之前相比，上调后的交易基础价与实际成交价之间的差距并不是很大，“阴阳合同”的空间其实已经缩小了不少。

　　本次新政的出台，除了造成购房者一窝蜂扎堆办理过户手续外，还对中介也造成了一定的影响。“受房地产调控政策影响，其实二手房市场并没有真正的回暖。”一位中介人士告诉记者，新政实施后，二手房需要缴纳的税收可能会增多，无疑会加重购房者的观望。再加上目前不少一手房的性价比很高，不少原本打算购买二手房的人或许会将眼光投向一手房市场，那二手房中介的生意就愈加难做了。

　　此外，由于“阴阳合同”并不能保障买卖双方的利益，因此有业内人士建议，二手房可采取第三方机构形式进行交易。例如，模仿淘宝支付宝规则，买方将款项打入第三方机构，交易成功后第三方再将款项转给卖方。这样一来可以减少纠纷，二来也可以在很大程度上保障交易双方的权益。