漳州楼市年末进入沉寂期 三大焦点受瞩目

核心提示

　　年关将至，筹钱过冬是房企应对市场主旋律，现金流是当下地产企业面临的最大挑战。越来越多的房企，在年底加入到在建工程抵押贷款融资行列。日渐吃紧的资金链，让房地产企业不得不进入轮回，融资越来越难，销售越来越慢。

　　行业人士分析指出，继漳州第一个楼盘宣布降价“跳水”，一个月时间过去了。在短暂的市场松动之后，如今的市场又恢复一片平静。对于行业人士来说，资金链吃紧、后市前景不明、融资困难是目前房地产市场最受关注的三大焦点。

多方融资地产企业筹钱过冬

　　年底的银行、典当行、担保公司又开始兴旺了，多渠道融资是深处资金难题房企的当务之急。有消息人士透露，在建工程抵押贷款的房源越来越多了，年底资金链吃紧，银行融资困难，越来越多的房地产企业加入在建工程抵押贷款的行列。“尽管对于房地产企业来说，在建工程抵押贷款是再正常不过的融资手段，期房销售中针对在售房源分批做在建工程抵押是一个普遍现象，不过集中的抵押融资从另一方面也折射出当下房地产企业的资金困境。”

　　行业人士告诉记者，所谓在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程续建资金的贷款，以其合法方式取得土地使用权连同在建工程已形成的资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。

　　“年底了，有在建工程抵押房源是不是可以买？”购房者张先生看中了一套房子，但房子是开发商抵押给银行的，他对购买这样的房子是不是有风险心里没底。业内的普遍观点认为，能不能买，关键要看对这个开发商有没有信心，风险是存在的。

　　按照相关规定，在建工程抵押的商品房在进行销售时，开发商针对预售商品房的预售款必须优先用于解除房子抵押。已做在建工程抵押的房子在销售时，开发商针对买房人有告知义务，需要让买房人了解这一情况。

　　目前开发商一般是先把房子抵押给银行，银行允许开发商销售，购买在建工程抵押的房子不会对消费者产生实质性的危害。但开发商违规操作的情况除外。对购房者而言，购买这一类房源面临的最直接问题是，由于开发商将房子抵押给银行，会要求购买这些房子的客户必须向该银行做按揭贷款，这相当于抵押主体由开发商转为购房者，这也意味着购买在建工程抵押的房子，可能是在贷款银行的选择上受到限制。

市场趋平淡三大焦点受到瞩目

　　今年上半年，销售跑量较快的企业回笼了大批资金，而由于工程进度跟不上或者市场节点没踩对的企业则面临融资越来越难、销售越来越慢的困境。行业人士分析认为，尽管宏观调控对不同区域、不同产品、不同企业所产生的影响是有差异的，但整体环境来说，现金、后市、融资环境是目前房地产企业最关注的三大焦点。

　　对于漳州市场来说，今年郊区楼盘价格非理性上涨的企业受到影响大，中心城区楼盘所受影响较小；对改善和投资型居住产品影响大，对自住和稀缺型资源产品影响小；对资金充足、专业化程度高的企业影响小，对专业化程度较低、资金链紧张的企业影响较大。对于目前的房地产企业来说，现金流是否能够支撑企业生存、后市前景有无利好、融资环境是否将有所改善，是目前房企所面临的最大的三个生存难题。

　　“上半年通过抢市跑量，抢了5.2亿元，加上下半年市场的销售额，今年完成了8个亿的销售额，全年回笼资金7个亿，无论是销售还是回笼资金，都比去年多了一个亿，销售面积超过15万平方米。约占市场10%的份额。”福晟集团相关负责人告诉记者，目前快速回笼资金的表现，采用最多的是一次性付款回笼。不过，每个企业的目标不同，采取的策略有所差异。但根本上，从货源供销情况入手，通常情况下，采取货量和客源反比的销售模式进行。可以预见的是，明年的市场，定价很关键，新开楼盘很难定价，而老楼盘的定价差别不会很大。

　　与福晟集团采取同样步调推量的明发商业广场，今年上半年的销售额也完成了15个亿，谈到下半年市场遇冷，明发商业广场漳州分公司营销经理杨华表示，今年调控政策传导的速度很快，为了适应市场的快节奏变化，企业不得不跑在市场前面，在今年10月份之前，明发进行了持续的强势销售发力。对于明年上半年市场的走向，从目前可以预见的情况来看，杨华认为前景还不是很明朗，从现在的环境来看，明年上半年的销售市场不是很乐观。房企的资金链都很紧张，房地产市场明年的融资环境可能也不容乐观。

　　而与此观点相对，一名有过10多年金融机构从业经历的行业老总则告诉记者，明年上半年金融政策会有所调整。限贷政策有可能在4~5月份期间取消。届时，企业为了去化积存了很久的货源，必然以适中的价格迅速跑量，明年上半年的市场价格不会有太大波动，但销售量在金融政策调整过后，可能迎来一个小高峰。

【楼市观察】市场竞争进入优胜劣汰

　　楼市心理的博弈事实上每时每刻都有的。继漳州第一个楼盘宣布降价“跳水”，一个月时间过去了。如今的市场正处于观望的第二个阶段，在这个阶段很多人还在怀疑房价是不是真的降了？一名行业老总在谈到目前的市场格局时表示，市场博弈的格局，第一阶段是有楼盘率先宣布大规模的降价行动，接下来市场的反应是，很多人会怀疑房价是不是真的降了？目前，市场正处在这样一个阶段。

　　“现在是广告最有效的时期，大家都在盯着价格看，这里有没有优惠，那里是不是降价了。”目前，市场上明确跟进降价的企业还不明显，年底促销的活动氛围和规模还不浓厚，降价后的新一轮观望期已经到来。按照行业人士的观点来看，观望的第三阶段，还会经历一个市场冷淡期，处于怎么优惠都没人买的阶段。目前漳州市场博弈的第三阶段还未到来，但可以预见的是，政策的走向将决定着这一市场阶段是否来临的关键。

　　从整体上看，尽管后市、融资的走向都不明朗，但现金的实力是房地产企业比拼发展空间的关键。宏观调控会促使市场资源重新配置，资本实力雄厚的企业将获得更大的发展空间，随着行业资源整合的进一步深入，市场优胜劣汰的竞争机制将体现得更为明显，未来行业竞争的核心将更多转向专业化竞争。（本网记者 朱远娥）