地产调控政策趋紧 各个季度楼市表现各异

核心提示：

　　在盘点今年漳州楼市时，跑量成为市场最关键的字眼。多名业内人士明确表示，2011年漳州市场的销售总面积超过去年毫无悬念。尽管今年房管局全年的最终数据尚未对外公开发布，但对比去年漳州市区新房销售13477套，总销售面积158.17万平方米的情况来看，今年上半年，漳州市区新房完成销售7754套，销售总面积90.29万平方米，已经占到去年总量的60%以上。

　　在一系列调控政策不断加码的背景下，今年全年漳州市场为何还有这么大的成交量？深谙漳州楼市特点的地产人士指出，相比较厦门等其他一线城市，漳州这样的三线城市，无论什么样的调控政策，市场反应总是慢半拍。夏商地产漳州区域总经理陈文波在此前的一次采访中表示，三线城市对于调控政策的反应有滞后性，对比漳州和厦门市场能够明显地感觉得到，但漳州市场的发展潜力依然是被看好的。大型的一、二线房企加速布局漳州市场，证明三、四线城市的投资回报稳定、风险低，地产商对后市发展的潜力和前景看好。

　　今年，在点评漳州楼市的时候，地产商们普遍流露出对这“慢半拍”市场的庆幸，正是这特殊的“慢半拍”市场，推迟了市场遇冷的时间，为前10月的楼市开盘赢得了销售时机，帮助地产商们完成了2011年轰轰烈烈的跑量。

第一季度：量升价稳 供需差距渐缩短

　　在政策严控楼市过快上涨的背景下，漳州楼市第一波供应热潮出现在春节前后，开春后新盘扎堆入市，开盘热潮涌现。当一、二线城市因为限购、限贷等一系列调控措施而产生观望时，彼时的漳州市场新房开盘却呈现出排队抢购的热闹场景。

　　继2月份福隆城、中骏·蓝湾香郡、明发二期开盘，3月底楼市又有福晟·钱隆学府、榕御、明发商业集团、冠城国际等市区几大楼盘集中推市，新盘集中放量，为3月楼市带来不少人气，开盘现场销售人头攒动，彰显楼市需求热度不减。

　　在今年1月份的房地产运行数据当中，市区商品房的供应量明显供不应求。以批准预售面积11.75万平方米的供应量，和完成销售面积17.10万平方米，同比增长达578.57%的需求量相比，房地长市场在今年年初表现出极大的市场需求。而且这一需求量一直延续到3月份，今年第一季度，市区新建商品房批准预售面积41.73万平方米，完成销售面积41.28万平方米，批准预售量到了3月份才与完成销售面积基本持平。

第二季度：量价齐升 供应量急剧增加

　　4月中旬，漳州限贷政策宣布实施，对未能提供一年以上纳税证明、医保、社保缴交证明或企业法人经营执照的外来购房者，将全面停止按揭贷款。此番停贷令，经市场验证后，不但对外来购房客较多的招商局漳州经济开发区造成较大冲击，对漳州市区在售的各大项目也产生了较大影响。

　　正是对政策进一步紧缩的预见，房地产企业再次加快了跑量的步调，以“小步快跑”的营销步调加紧推盘。4月底，抢在五一销售节点来临之际，漳州楼市集体“试水”，楼市第一波供应热一直持续到6月。对于漳州楼市五一前后的水温，业内人士反馈的信息是“热度不减”。

　　市区推售项目包括万达广场、福晟·钱隆学府、福隆城、百江·中央公馆、中骏·蓝湾香郡、明发商业广场、天利仁和二期等，以及包括漳州开发区招商·假日365、水岸书香、永鸿·御景湾、鸿创·海尚世界也有大量的房源入市。其中，商业地产万达广场的入市最为引人关注，凭借万达城市综合体的强大号召力，5月底万达首推商铺产品当日售罄，6月底，万达注重产品中央华城首次推出400多套房源，开盘当日即销售90%。在大盘的引领下，众多房企的推盘步伐紧随其后。

　　楼市的供应热潮带来了供应的急剧放量。到了今年第二季度，市区新建商品房批准预售面积58.23万平方米，完成销售面积49.01万平方米，批准预售面积开始超过市场需求面积，近10万平方米的市场存量，供过于求的市场格局开始显现。福晟·钱隆学府策划部经理张毅针对这一现象做过分析，他认为，从去年下半年开始，漳州市场的消化量一直呈现持续消化的状况，到今年上半年还在延续进一步的消化，市场的消化量一多，价格也就跟着上去了，量的消化带动价格上升的速度太快，给市场一个错误的导向，大家都对市场有很好的预期，一下子更多的量放出来。

　　进入7月份，市场放量的脚步并未止步。漳州市房管局批准预售楼盘迅速增加，6~7月两个月时间就有近20个项目批准预售。楼市下半年的放量热潮蓄势待发。进入8月份，漳州楼市迎来供应放量，全市有30多个项目集中放量，释放面积远远超过市场需求，呈现供应量大涨的形势。万达、明发、中骏·蓝湾香郡等大盘抢跑突围淡市，为市场带来一线生气，依托大盘的品牌号召和营销力度，在大盘突围金九市场过后，伴随着金九收官，多数业内对市场的态度已经明确发生转向。

　　在这一段时间内，市区内产品结构较为集中，多为已售楼盘积存的大户型产品，大户型总价较高，多数是改善性购房需求，在各项政策的影响下受到一定程度的抑制，销售速度逐渐放缓。在淡季7~8月，依然有楼盘抢市开盘，市场上中小户型稀缺，大户型的销售速度明显放缓。金九到来之后，楼市开始为节点营销造势，各个在售和将售楼盘都以蓄客为主，淡市蓄客，节点开盘，蓄客抢滩成为淡季楼市的主基调。

　　在这一阶段，激增的楼市供应，并未能像年初那样，在开盘短期内就迅速消化。“与此前90%以上的销售率相比，在近期开盘的楼盘当中，大部分只能消化50%~60%左右。”榕御邓经理告诉记者，大部分楼盘的销售进度普遍放缓。

第四季度：

住宅转冷

商业地产逆市吸金

　　在全国大范围楼市调控政策不放松，甚至加码的情况下，确实让交易环境产生微妙变化，但漳州地产市场有别于其他城市的表现，是其交易情况约有80%以上以本地刚需消化为主。在今年10月份之前的市场竞争格局中，开发商以加快资金回笼速度为主要诉求，采取“小步快跑”的策略，一次性推盘的量不多，但是推盘的步骤加快，推盘频率提高，在市场遇冷之前销售去化。

　　进入10月份以后，调控政策的累积效应开始显现。“漳州住宅市场急刹车的时期出现在国庆节之后，在一周时间里面，市场迅速冷了下来。”一名行业老总在谈到今年楼市带给他的最大感受时说，市场浓厚的观望氛围，住宅销售市场迅速走低。开发商步调重新调整，不少预计在10~11月开盘的楼盘，一再推迟开盘计划，开盘计划甚至已经推到明年。

　　市场营销方面，从10月份开始，住宅市场出现大范围优惠促销噱头，多种形式促销，多个楼盘“以价换量”。年底优惠促销力度加大，单个楼盘最高降幅千元，直降12万~20万，年终漳州楼市价格战打响。

　　在住宅市场遇冷的同时，商业地产逆市发力。车位、商铺预售创下新高，楼市出现第二波供应热潮。事实上，漳州市场的商业热，从今年上半年就已开始。今年5月，漳州万达广场商铺产品开始对外发售，首期开盘即告售罄，由此推开漳州商业地产放量序幕。商业地产由于不受调控政策影响，在不限购、不限贷的政策背景下，商业地产销售空间较大，因而多数房企持续推量入市。今年下半年，万达再推中央金街强势热销，海峡农博会逆市吸金2亿，明发商业广场公寓写字楼旺销，专业商业地产在逆市突围的同时，江滨花园、融都·新界3幢、联裕凤凰7幢等住宅底商也纷纷加入市场销售行列。（本网记者 朱远娥杨清竹文/图）