年度盘点：销售额位列前茅 实力地产商领跑市场

核心提示：

　　调控政策加码，让开发商从去年年底就预感到市场会有变数，加快跑量成为前瞻性企业的不二选择。在跑量已然成为楼市公认的关键词面前，今年10月份之前，跑在市场前面的楼盘有哪些？他们又为什么跑得快？盘点今年跑得快的开发商，万达、明发、福晟·钱隆学府、榕御等楼盘都赫然位列销售市场前茅。这些在上半年引领楼市跑量的实力大盘，正是抢在10月份就频频开盘跑量的佼佼者，凭借其独特的地段、产品或营销手段，抢占了市场大量份额。

　　“旺市不愁卖，淡市争高下”，在专业化的市场竞争格局中，实力雄厚的开发企业始终跑在市场前面，而实力较弱、市场前瞻性不足、产品定位与需求市场存在较大差距的企业，在这一轮的竞争格局遭遇淘洗将不可避免。

　　在此环境下，将有一批房企在这一轮的冲击中，被洗牌出局。而具备前瞻性眼光的大企业，正在加快回笼资金，预备于市场冰点期寻找土地储备机会，进入下一轮的开发滚动期。随着专业市场细分越来越明显，漳州楼市逐渐显露出两极分化的市场格局。正如马太效应所描述的，“好的愈好，差的愈差”，市场这一只无形的手，正在对资源进行重新调配。

实力房企跑量“抢市”

　　在很多业内人士看来，漳州市今年在特殊的市场背景下，完成了一次突飞猛进的跑量，10月份之前，市场一直维持着“小快步”跑量。在当下的市场环境中，很多楼盘的市场主管谈到上半年的销售，都在庆幸上半年的推量决策。“上半年如果没有及时去化，以目前的市场状态，将很难完成今年的销售任务。”

　　明发是今年跑量最成功的企业之一。漳州明发商业广场营销经理杨华介绍，明发今年所抢占的销售份额与万达广场、福晟·钱隆学府几乎毫无悬念地位列龙文区市场份额前三名，目前明发已拥有2345户业主，销售面积超17万㎡。

　　市场在变，楼市推盘的步调也一直在做适应性的调整。今年10月份之前，明发持续加推住宅，进行密集型轰炸，住宅销售宣布告罄后，又于11月份首推商务写字楼，快马加鞭。“对市场的前瞻性非常重要，由于提前预感到市场会有变数，明发即时对推盘步调做了相应的调整。”在今年10月份之前，明发商业广场住宅宣布售罄，转入商务写字楼销售。漳州明发商业广场营销经理杨华介绍，明发今年完成了销售总额14亿~15个亿，销售份额位列市场前三名。

　　“上半年抢市，抢了5.2个亿。全年销售市区超过15万平方米，占市场10%左右的份额。”福晟集团相关负责人日前对记者透露，在上半年跑量当中，福晟集团可谓龙文区住宅销售的“大赢家”，到今年12月左右，市区完成了约8个亿的销售额，回笼资金约7亿元。

　　作为市场份额的重头，万达、明发、福晟、融御等房企之所以能在这么短的时间内完成既定的销售份额，泉州中天置业总经理郑先生认为，与其产品的定位有很大关系，其中产品的地段、品质和价格定位的精准，都成为他们占据市场份额的法宝。

三大原因助推房企跑量

　　年初市场，一波又一波的加推，市场供应放量，成交量急剧上升，房价的价格也一路上行。从各大楼盘的营销步调来看，上半年楼市的每一波推量节奏都伴随着价格的上调，上半年楼市可谓涨声一片。到了6月份之后，进入楼市传统淡季，成交量和成交价格都渐渐恢复平稳，楼市进入平稳蓄客期。“金九银十”到来，楼市硝烟再起，住宅市场成交显示明显下滑，楼市促销暗战渐起，商业地产再战江湖。

　　在漳州地产人士看来，本土自住市场需求大，是助推楼市跑量最重要的原因。上半年，多数楼盘的置业客群数据显示，本土置业客群占据了整个市场8成以上的份额。说明漳州市场是一个较为良性健康的市场。漳州浩瀚置业总经理庄朝阳认为，在漳州本土客群当中，来自县域的客群甚至可以达到60%以上，如果有针对性地挖掘，县域客群事实上将成为市区楼盘最主要的购买主力。

　　除了内需的带动，外部环境的影响，也是助推漳州楼盘跑量的重要因素。限购、限贷等宏观政策的影响，一线城市购买力受到抑制，毗邻厦门的漳州楼市，成为一线楼市转移购买力的“新战场”。厦漳两地楼市整体价格上的悬殊，也吸引了一部分外出务工的人员返乡进行置业。就算是市场行情最不好的这两个月，还有很多购房客在看房，证明漳州其实并不缺乏购买力，市场的观望只是受到周边城市楼市降价的影响，它自身的内部市场是健康良性的。综合以上各方面原因，今年上半年加紧跑量的漳州房企都取得不错的销售业绩，市场去化了大部分产品，除了新开房源，大部分已售项目均只剩下大户型产品。

　　今年10月份之前，住宅是跑量的主角。但到了10月份之后，住宅市场遇冷，让商业地产成为又一个跑量的主角。在大的经济格局下，住宅市场严控、股市受挫、通货膨胀等现实环境，投资渠道普遍受限，用于投资、保值、增值的渠道风险性提高，让投资者转而关注不限购、不限贷的商业地产产品，也是助推漳州商业地产去化的重要原因。而漳州商业地产的发展规模尚处于初期阶段，价格不高、投资潜力大、特色物业具备增值空间等多重因素，让商业地产受到投资者的关注。今年漳州商业地产市中心物业，在拍卖时拍出了4.4万每平方米左右的均价，已经证实了商业地产的整体价格，在今年内有了很大的提升。

优胜劣汰两极格局显现

　　针对企业在今年楼市格局当中的表现，有分析人士认为，赢得跑量的这部分实力房企，出于对其产品品质、品牌经营的维护，必然要求他们坚守他们的开发策略和定价水准，这批企业在加快跑量的同时，产品的定价都较为理性，销售去化也更为平稳。而部分中小型企业迫于回笼资金的需要，则定制较为灵活的市场营销策略，采用价格策略等手段谋求去化空间。两种企业的状态，从营销市场便可以一窥大概。

　　天利仁和销售经理王亚恋分析认为，“淡市洗牌，楼市的两极分化格局已经初步显现。”在她分析看来，品质楼盘几无优惠的空间，也无优惠的必要。未来将进行调整的方向，不会走价格策略，而会进一步提升品质，以拉开差异化的竞争步伐。目前，漳州市场芗城区早期开发的产品定位已经基本成型，而龙文区的定位差距未来还有很大的调整空间。

　　随着融信集团、厦门国贸等新的品牌房企在龙文区进驻，新项目带动产品格局的调整，新的标准产生新的对比，同行之间对细节会有更高的眼界和追求，区域内及周边项目的定位差距将进一步拉大，无论定位是高端产品，还是刚需自住性价比产品，两者的差异化会越来越明显。

　　分析人士指出，受到国际金融环境的影响，中国出口经济受到影响，国内投资环境亦受到一定程度的抑制。住宅这一最大的消费主体，在调控政策的影响下，波及面已经从一线城市扩散到二、三线，在多重因素的累加效应下，房地产市场松动的迹象已经初步显现。在此环境下，将有一批房企在这一轮的冲击中，被洗牌出局。而具备前瞻性眼光的大企业，正在加快回笼资金，预备于市场冰点期寻找土地储备机会，进入下一轮的开发滚动期。

　　对于实力不足的房企来说，如果银根继续紧缩，对于尚未拿到预售许可的房企，限于银行开发贷的局限，企业如果无法对项目持续“供血”，又无法通过卖房子回笼资金，那么所造成的打击将很可能是致命性的，这轮洗牌将不可避免。

　　影响：专业市场细分，市场化的优胜劣汰机制表现得更为明显。（本网记者 朱远娥杨清竹文/图）